這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來(lái)進(jìn)行交易。
《住宅項(xiàng)目規(guī)范》指出，這一規(guī)范是為貫徹執(zhí)行國(guó)家技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策，保障住宅項(xiàng)目安全、適用、宜居、綠色和耐久，規(guī)范住宅項(xiàng)目規(guī)模、布局、功能、性能及技術(shù)措施而制定。住宅項(xiàng)目建設(shè)、使用和維護(hù)必須遵守本規(guī)范。
分析人士表示，此次出臺(tái)這一規(guī)定主要是因?yàn)椋罕緱l是居民關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，關(guān)系到每個(gè)住宅用戶的切身利益。目前，我國(guó)住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會(huì)出現(xiàn)同一項(xiàng)目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問(wèn)題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。
住建部此次組織中國(guó)城市建設(shè)研究院有限公司等單位起草了《城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范》等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域工程規(guī)范住宅項(xiàng)目規(guī)范，在征求各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門(mén)及有關(guān)單位意見(jiàn)的同時(shí)，向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。意見(jiàn)反饋截止時(shí)間為2019年3月15日。
以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易
注意到，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》第二部分2.4.6條指出，住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。
這也是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來(lái)進(jìn)行交易。分析人士表示，此次出臺(tái)這一規(guī)定主要是因?yàn)椋罕緱l是居民關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，關(guān)系到每個(gè)住宅用戶的切身利益。目前，我國(guó)住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會(huì)出現(xiàn)同一項(xiàng)目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問(wèn)題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。
2018年，有關(guān)住房公攤面積曾經(jīng)引發(fā)廣泛討論。
2018年7月，“瞭望智庫(kù)”微信公號(hào)發(fā)表文章談到：提到公攤面積，幾乎每個(gè)購(gòu)房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的錢(qián)，卻只買(mǎi)到一個(gè)70平米左右的房!
文內(nèi)對(duì)公攤面積和建筑面積進(jìn)行了詳細(xì)解釋：
建筑面積，包括房屋的使用面積(或稱可用面積)、墻體和柱體的占地面積、樓梯走道面積，以及其他公攤面積。
“公攤”的內(nèi)容，包括以下兩大部分：
第一部分包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積等;
第二部分包括：樓宇(套)與公共空間之間的分隔，以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。
2018年8月，新華社對(duì)此發(fā)表評(píng)論《買(mǎi)100平米房子只得70平米，“公攤面積”讓我們很受傷!》指出，誠(chéng)然，公攤面積問(wèn)題不是一個(gè)新鮮話題，但長(zhǎng)期存在并不一定意味著這種做法是合理的。值得注意的是，公攤面積缺少標(biāo)準(zhǔn)、管理混亂，不僅會(huì)讓消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)需支付更多房款，更使之在未來(lái)要支出物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等更多成本。而隨著房屋精裝修政策乃至未來(lái)房地產(chǎn)稅出臺(tái)，購(gòu)房者遭遇到的問(wèn)題還將進(jìn)一步加劇，產(chǎn)生的各類矛盾也將愈發(fā)尖銳。
2018年9月14日，新華社發(fā)表調(diào)查文章《買(mǎi)100平米得70平米：公攤面積7大亂象》指出，在當(dāng)前全國(guó)房?jī)r(jià)企穩(wěn)的情況下，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為獲利，頻頻打起住房公攤面積的主意，“買(mǎi)100平方米得70方米”，個(gè)別商品房公攤面積比例甚至超過(guò)50%。記者采訪了解到，公攤面積“貓膩”嚴(yán)重影響了群眾的居住獲得感。
部分業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，公攤面積是房地產(chǎn)市場(chǎng)“最不透明的一項(xiàng)指標(biāo)”，由此導(dǎo)致的房屋買(mǎi)賣糾紛及服務(wù)收費(fèi)爭(zhēng)議由來(lái)已久。他們建議，從制度上堵住現(xiàn)行法規(guī)漏洞，考慮適時(shí)引入國(guó)際通行的以套內(nèi)面積為單位的房屋計(jì)價(jià)體系。
新華社文章指出，調(diào)研顯示：國(guó)際通行的房屋交易計(jì)價(jià)單位多為所見(jiàn)即所得的套內(nèi)面積，國(guó)內(nèi)對(duì)此雖無(wú)統(tǒng)一規(guī)定，實(shí)際操作中卻普遍采用建筑面積計(jì)價(jià)。但時(shí)至今日，都無(wú)法律法規(guī)對(duì)“公攤面積”做出明確約束。
取消公攤：重慶已經(jīng)執(zhí)行17年
易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅按套內(nèi)面積征收引發(fā)民怨較小。從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的觀點(diǎn)看，未來(lái)要建設(shè)開(kāi)放式街區(qū)小區(qū)環(huán)境，公共通道部分該如何征稅，會(huì)否增加公攤面積，如何緩解社會(huì)矛盾，都值得深思。
除了官方，一些業(yè)內(nèi)人士也開(kāi)始呼吁按套內(nèi)面積計(jì)算。
2月22日，據(jù)中山日?qǐng)?bào)報(bào)道，廣東省中山市政協(xié)委員鐘國(guó)平建議，對(duì)商品住房銷售進(jìn)行立法，制定具體的操作細(xì)則。明確商品住房按套內(nèi)面積進(jìn)行銷售，并將此規(guī)定納入住房銷售合同。
實(shí)際上，早在2002年，重慶市人大常委會(huì)就以地方法規(guī)的形式，首次對(duì)商品房的計(jì)價(jià)方式做出明確規(guī)定和要求。2002年6月，重慶人大常委會(huì)通過(guò)了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，商品房買(mǎi)賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。
該條例于當(dāng)年8月1日施行，宣告重慶在全國(guó)率先強(qiáng)制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)的政策，不按這一計(jì)價(jià)依據(jù)銷售的開(kāi)發(fā)商，將由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，并處以商品房交易金額5%~10%的罰款。
談及重慶為何要做強(qiáng)制改革商品房計(jì)價(jià)方式的“先驅(qū)”，時(shí)任重慶國(guó)土資源和房屋管理局市場(chǎng)處處長(zhǎng)曾強(qiáng)在接受媒體采訪時(shí)說(shuō)：“最大的目的在于讓消費(fèi)者明明白白購(gòu)房，最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛，保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。”
四層樓以上應(yīng)安裝電梯
除了按套內(nèi)計(jì)算面積之外，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》還對(duì)未來(lái)的住宅電梯安裝提出明確規(guī)定，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》提出，四層及四層以上新建住宅建筑或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過(guò)9米的新建住宅建筑應(yīng)設(shè)電梯，且應(yīng)在設(shè)有戶門(mén)和公共走廊的每層設(shè)站。
具體而言，每個(gè)設(shè)置電梯的居住單元應(yīng)至少設(shè)有1臺(tái)可容納擔(dān)架的電梯，且電梯轎廂尺寸不應(yīng)小于為1.50米×1.60米，轎廂門(mén)凈寬不應(yīng)小于0.90米。
十二層及十二層以上的住宅建筑，每個(gè)居住單元設(shè)置電梯不應(yīng)少于2臺(tái)，其中設(shè)置可容納擔(dān)架的電梯不應(yīng)少于1臺(tái)。
對(duì)于既有住宅建筑，要求加裝電梯的載重量不應(yīng)小于300千克，轎廂門(mén)凈寬度不應(yīng)小于0.80米。
新建住宅要全裝修交付
《住宅項(xiàng)目規(guī)范》提出，城鎮(zhèn)新建住宅全裝修交付，即所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，給水排水、供暖、通風(fēng)和空調(diào)、燃?xì)狻⒄彰鞴╇姷认到y(tǒng)基本安裝到位，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完畢，達(dá)到基本使用標(biāo)準(zhǔn)。
同時(shí)，住宅交付時(shí)應(yīng)當(dāng)具備接通水、電、燃?xì)狻⑴瘹獾葪l件，配套設(shè)施具備交付使用條件，安全防護(hù)設(shè)施驗(yàn)收合格。
同時(shí)，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》對(duì)房屋驗(yàn)收交付給出了詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)。如對(duì)放水工程要求，防水墻、地面無(wú)滲漏、無(wú)積水;抹灰頂面的要求則是，粘結(jié)牢固，無(wú)空鼓，表面平整、潔凈，無(wú)裂縫，無(wú)爆灰等等。
